主题：金融危机下如何理财？

　　时间：2009年5月2日

　　地点：深圳市会展中心春交会现场新浪展位

　　嘉宾：投资理财专栏作家 丁云峰

新浪主持人 袁睿

　　【主持人】新浪的网友大家好，在金融危机的大环境下，大家更加关心，口袋里的钱怎么样不贬值，经历了去年楼市的下跌，09年的楼市开始回暖，我们觉得这并不是刚性需求造成的，而是大家担心口袋里的钱贬值的一种投资方式，在这样的环境下，我们怎么样才能使口袋里的钱不贬值呢？今天我们请来了投资理财专栏作家丁云峰先生。

　　【丁云峰】大家好！

　　【主持人】丁先生，您觉得在金融危机的情况下，中国的楼市会有怎么样的走势呢？

投资理财专栏作家 丁云峰

　　【丁云峰】我上个礼拜去了一趟宝安，了解一下那边工厂的情况，我想看看中国的家居制造业的问题会有多么严重，以前宝安厂房的租金平均是25元/平方米，但是现在跌到了12元钱，仅仅在107国道两边的厂房在金融危机发生之前出租率是非常高的，在离107国道比较偏远一点的地方，出租率是70—80%左右。而现在的情况是，宝安107国道的两边的厂房出租率只有70—80%。原有的依靠出租厂房的深圳原住居民的收入可能只跌到了原来的一半一下，这个是非常恐怖的数据，当时有一一些人跟我讲深圳最富有的人是原住居民，我昨天坐车去看了深圳的一个豪宅，在我身边的人跟我讲我们的一个村长收入是多少，他们他们村长一个月的收入是40万，所以深圳为什么有这么多豪宅好卖，大家不要感到奇怪，深圳有太多的在改革开放中发展的企业，也有一大批因改革开放受益的本地人，这些人是有能力支撑深圳的房价的，可能你认为我来深圳几年了，买不起房，我觉得这个是正常的情况。深圳的房价涨到3万有人买是为什么呢？因为有一些有钱人会去享受，去买房。但是对你一个刚来深圳不久的人，觉得这个房价不可能接受。这个不奇怪。

　　我和银行的朋友聊天，他们说，现在贷款的违约率已经上升了。宝安的一个本地人的收入平均是3万元的话，他可以炒500万的房子，但是突然间受到金融危机的影响，会导致他资金的断档，这个时候他的日子很难过，你说他能够顶多久这个不好说，在金融危机下，在国际的钢价跌了很多的情况下，大家都去抢房，如果大家有钱去买房没有问题，如果你钱不多，我劝你不要去做自己很勉强的事，因为你勉强做了之后，会影响自己今后20年的生活。所以大家要想清楚。

　　【主持人】刚才邓老师说过，深圳有很多人买不起房，但是对于更多的人说，现在的楼市情况适合不适合投资房产？

　　【丁云峰】其实像前一段时间房价跌的时候，这个时候你真的应该去看房子了。因为有很多的小房子的投资回报率已经接近了8%左右。这些意味着你不用花钱，你越买房，你钱越多。

　　【主持人】投资回报率怎么样算？

　　【丁云峰】投资回报和资产回报率是一个概念。我为什么说如果有7—8%的回报，一定要抢房呢？因为这个机会很少，如果你到银行贷款的话，银行利率很低了，只有四点几，如果回报有7—8%，意味着你拿着银行的钱买房，你还了银行的贷款之外，还有剩余的钱。所以你一定善于淘房子，但是这个思路一定要有。

　　【主持人】您认为在金融危机的大环境下，这个时候是属于房市的低迷时期，这个时候买房子可能会更加省钱。您觉得在深圳会不会也存在这样的情况？

　　【丁云峰】我之前说过，如果深圳的经济不好了，那么全球的经济都会不好，我一直有这个信心，这个信心是从那里来的？深圳有很多科技型企业，比如中兴、华为、腾讯。腾讯的市值已经超过了上千亿了。每股已经到了60、70多块钱了。你想想深圳有这么多的公司，公司下面有这么多人，他们的收入都不低。所以我非常看好深圳的前景。深圳的前景好意味着来深圳的人多，意味着深圳的就业、人的收入，当然我不是说所有的人，但是深圳有1000万人口，如果有100万的收入比较高的话，他在房产中投资，这是非常大的一个市场。

　　【主持人】刚才丁老师说，对意味着收入比较高的人来说，买房是时候了，但是对于压力比较大的人，买房还是要谨慎。丁老师，您对普通购房者的置业有一些什么建议？

　　【丁云峰】谈到理财，我们是在金融危机的背景下，但是实际上金融危机背后蕴藏着大量的机会。我为什么说普通大众在这两年是一个资产下降的过程，但是这两年过后，如果资产在不断增值的话，是非常好的。我和我的朋友之间有一个比较。比如股市在5000多点进去，4000多点出去了，我损失很大。但是不是世界的末日。后来我们的股票损失了50%之后，今年一下子翻了6倍，因为去年的市场情况又翻了一倍，我之间和很多朋友聊天，大家知道，吉利汽车最低一股跌到1毛，今年的业绩是1.6/每股。你有没有想到花1毛钱买一个业绩是1.6的股票。你没有这个眼光看到这个东西，你眼睛里只有房产。所以这个是一个知识的年代，你懂得越多，你获得越多。其实房产和股票都是金融资产，一个是固定资产，一个是可以流动。我们经常会看财经方面的新闻，大家觉得值得的话，大家都会去投。

　　今天现场有这么多的女孩子，我想问一下，知道香港沙沙的请举一下手。沙沙去年的分红是每股是0.21港币。它的股价目前是2.6元，但是今年以来，因为沙沙连续若干年所有的盈利都是分红的。所以我觉得这个公司首先你是相信的。有一些大股东把赚的钱放在兜里，不给股民分红的。但是沙沙是分红的。我们预计他们今年的股票还会涨，同时受到今年广东居民区香港不受限制的政策，这意味着他们将来有巨大的盈利空间，而且沙沙在国内有5家专卖店。他们计划要把专卖店开到110家以上。因此我们对我们的朋友说，今年我绝对不投房子，我觉得股票的机会比房子多多了。

　　【主持人】我在网上搜集了一个网友案例，有一个年轻夫妇，两个人月平均收入11000左右。用每月2000供了首套住房，供15年，现在他们又决定将家里的汽车卖掉，并且想把第一套房租出去，还第二套的贷款。这样会不会对家庭的经济造成压力呢？

　　【丁云峰】这个事情很有意思，有一些人卖车买房，我要说一下，11000的月收入，如果每个月还3000多的月供，还剩下7、8千，7、8千，在深圳想买第二套住房，买不到什么房子，如果现在还要投资的话，有一点勉为其难，如果大家还年轻，也愿意忍受10年、20年的艰苦生活也无可厚非。但是我不赞成这么做。如果大家钱少了会造成一些夫妻间的问题，再说你把车卖掉了，体你出去玩也不方便。如果你这样做了，你美好的生活就会改变。如果你对未来的房价有预期，当然可以。但是我觉得大家要把这个市场想得悲观一点，这个悲观不是指对未来的生活要悲观，而是要想法保守一点。

　　【主持人】2009年置业者如果想买房子的话，您建议他们买什么样的房子？

　　【丁云峰】我觉得还是要淘，新房的价格非常高。如果你很有钱，不在我们讨论范围之内，如果你的钱不多，买房子最好还是要有5%以上的回报，如果低于这个，背了这债是很难受的。所以大家一定要有一个概念，银行的贷款利率和存款利率是多少。

　　【主持人】丁老师是一位有丰富经验的理财人，现场的网友们有什么问题可以互动一下。

　　【现场提问】现在房价不论是旧房也好，还是新房也好，租金的提现净值远远低于楼价。您是怎么样看？第二，对未来房价的走势有什么大的方向判断？

　　【丁云峰】我前两天看了谢国忠的博客，他是对房地产后市是唱空的，他认为，在经济不向好的情况下，不要买房，经济不向好，主要包括消费、出口、房地产。现在钢价跌了很多，水泥的价格也好不到哪里去。现在有一些房子的成本价可能只有3—4千，如果现在有大量的民间资本投资的话，这样的房子一定会对现在市面上的高价房有很大的冲击。深圳的人是不断涌入的，因为深圳这个城市有太多机会了。如果现在说深圳房市以后会怎么样？很难说，不像国内内地的一个小城市比较好预测，如果钱够的话，可以买，但是不建议去搏在房地产领域里面赚钱。所以从国家的层面讲应该限制一个人拥有好几套房的情况。去年我说过，如果深圳的房产变成了少数人的垄断的东西，这个市场就不健康了。有一些人买一套房，一辈子都拴在这个房子上面了。我说了这么多，就是觉得每个人的生活方式不一样。我也投资过房子，但是是三年前的事了，我在07年之后就没有买过房子了。我当时25万买的房子，我在40万的时候卖了。

　　【现场提问】我有一个问题，因为我现在有两套房子，我现在犹豫要不要卖掉房子去股市，我现在的房子出租收益只有3个点。

　　【丁云峰】你要看有没有投资的品种，但是不要把钱抓在手上。

　　【现场提问】如果我要卖的话，有两种情况，一是把我现在手上的钱都卖了，再买一套好的房子，再就是，我卖了房子进股市。您给我一个建议。

　　【丁云峰】人生难得几回搏，该搏就搏吧。你如果一年3%的收租的话，你要收很多年，你卖掉的话，意味着把多年的3%一下子收回来了。

　　【现场提问】我想问一下深圳的关内和关外的房子走势是怎么样的情况？现在是不是一个机会？

　　【丁云峰】其实我们讲房子的价值在哪里？就是在资源性方面，资源性有很多种，我们说豪宅靠山靠海，这就是资源，靠商业旺地这也是资源。现在很多人觉得关内和关外的差距很大。关内的房地产需求实际上是很大的。为什么今年会出现豪宅价格比较坚挺的情况。我写过一篇文章，可能有人会骂我。我说我10多年前来深圳的时候，我和年轻人一样，我坐着大巴沿着滨海路走，我看到鹿丹村的房子，我就想哪一天我住进这个房子我就很满足了。我现在住上了。我想当年住在鹿丹村的房子他们的资产比我当时多多了。但是他们现在也许还没有住进一些好的房子。但是这不意味你一定跟风，一个人一定要活得从容淡定。有一些人问我，他有200万怎么样发展？我建议他在内地买一些商铺，这样以后可以收租金，在深圳再买一套小房子。这样你的生活就会无忧无虑了；但是如果你把这200万全部投在深圳买一套房，你的压力还是比较大的。如果你没有这个资产能力，千万不要尝试。我有一个朋友，有1千多万。他当时在房价高的时候买了一套700万的房子，现在他的日子是很难受的。一年最多要还贷款是1000多万。在国家出台调控房地产政策的时候，我建议他到关外的中介看一下，如果中介挂牌是100万的房子，你85万一定要卖。当时他很犹豫，一直没有卖。我给他算过，一年的利率相当于损失掉了60万的房子。银行在高利率的时候的杠杆作用是非常恐怖的。

　　关外如果有好的房子，五、六千一平方米的话，这也是物有所值的。因为那里的人流比较少。但是如果想升值的话，不好说了。所以大家要判断房地产市场的走向。为什么我们说经济不好，深圳的高端房产仍然在涨价？原因是深圳发展几十年来，深圳前期的一些有钱人支付能力是没有问题的。

　　【主持人】由于时间的关系，最后一个提问。

　　【现场提问】今年碰到了小阳春，有两个现象，一个是从一线城市到二线城市的房子都开始回暖，还有一个就是股价从1600点涨到2500点了。这两个都是有资源密集型的产业，同时出现了上扬，这意味着有大量的资金进入了市场。我想有一个主要的资金来源是不是和国家的信贷投资有关系？

　　【丁云峰】这个国家和的信贷投资一定是有关系的。我认识的银行朋友比较多，我会在股市收市的时候去和银行的朋友聊一聊天，了解他们基金的销售情况，我非常关注资金的入场。如果资金一直不入场，可能就是我从股市跑掉的时候。去年我买了一套写字楼，当时125万付了，那个钱就是从股市里面来的。当时我觉得股市的赚钱非常难，我怕自己收不住手，就卖了，结果当时抛了之后只剩下20万了，结果这20万又翻了6倍了。所以我跟一些销售房子的人员说，现在股价这个样子，我每个购买能力了。必须要等。等股市有一天起来的时候，你赶快卖房子。因为我们觉得国家是不可能让经济一直滑下去的。

　　刚才我和新浪的主持人也说过，很多人反对通货膨胀，但是像美国，美国总统恐怕也只有一条印钱的路了这是从我们的利益出发的。所以你买房的时候也要注意自己的利益，我建议大家到网上找一个房地产商在销售中的策划报告，你可以通过这个策划报告，就知道这个房子是怎么回事了。但是千万不要相信这个发展商的房子售謦。

　　【主持人】谢谢丁老师给我们分享他的观点。丁老师在我们深圳这边已经开了一个博客，有疑问的网友们可以到他的博客中提问。感谢大家光临现场！也谢谢丁老师！